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葉檀：樓市銷售上升緣於貨幣恐慌與貪婪
房地產投資進入下降周期，但還不能完全看作冬天的到來。
國傢統計局公佈的數據顯示，前三季度，全國房地產開發投資為70535億元，同比名義增長2.6%（扣除價格因素實際增長4.2%），但增速比1~8月份回落0.9個百分點，房企投資意願繼續回落。
值得一提的是，1~9月份，房地產開發企業土地購置面積為15890萬平方米，同比下降33.8%；土地成交價款為4916億元，同比下降27.5%。
全國房地產市場分化仍較嚴重。總體而言，一線城市地王頻出，三、四線城市開發商拿地、投資意願下降，消化周期拉長。
中國指數研究院指數研究總監白彥軍表示，現在消化一線城市土地庫存的周期不到一年，二線城市在兩年左右，而三線城市最高的可能長達5年多。
瑞信的數據亦印證瞭這一點，消化一線城市土地庫存周期在10個月左右，二線城市在18個月左右，三線城市在20個月以上。
上述數據雖然談不上支撐房地產市場牛市，但房地產銷售確實出現瞭小高峰。國傢統計局公佈的數據顯示，今年前三季度，商品房銷售面積累計為8.29億平方米，較去年同期增加1.79億平方米；銷售均價為6844元/平方米，同比上漲7.2%，這使得商品房銷售額同比增長15.3%，達到5.675萬億元。
尤其是一線城市和核心城市的高端住宅暢銷。據《每日經濟新聞》轉引亞豪機構統計數據顯示，前三季度北京五環以內僅成交商品住宅（不含保障房與自住房）4923套，占全部成交的比重不足10%，五環和六環之間成交占比高達57%。由於地價高企，更多項目入市高端化，購房人群“被高端”。
中原地產統計數據顯示，截至10月20日，北京成交的超高端住宅數量已達到182套，這一成交量超過歷史總和。同時，北京商品房住宅進入豪宅化，預計未來售價預期在10萬元/平方米的項目在2016年將接近50個，目前已經入市的項目接近25個。
房地產投資意願不強，但銷售總量不斷上升，筆者以為，原因在於貨幣的恐慌與貪婪。
房貸政策發生瞭變化，刺激瞭房地產消費。9月30日，央行、銀監會聯合發佈通知，明確在不實施“限購”措施的城市，對居民傢庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。這是今年監管層在房貸政策方面做出的第四次調整。
自2014年11月以來，央行多次下調人民幣存貸款利率，五年期以上貸款利率已累計下調140個基點降至5.15%，為過去25年以來最低水平。以廣州為例，去年9月廣州首套房貸基準利率為6.55%，今年下降到5.15%。以一筆200萬元貸款、30年等額本息計算，6.55%的利息總額為128.73萬元，調低後利率總額為96.60萬元，下降瞭25%，這是一個驚人的降幅。
另一方面，隨著貨幣寬松，土地與商品房價格出現上漲，從數據看，銷售額大於銷售面積。
今年1~9月，全國商品房銷售面積為82908萬平方米，同比增長7.5%；銷售額為56745億元，同比增長15.3%。這說明，價格的漲幅高於面積漲幅，考慮到一些中西部小城市房價並沒有上漲，這表明在東部城市以及中西部核心城市的上漲幅度就更是驚人。這也反證瞭寬松的貨幣部分流入房地產市場，推高瞭資產品價格。
房地產長期繁榮很難像過去那樣持續，但蕭條也不可能馬上到來，隻要貨幣繼續寬松，低迷的實體經濟無法完全吸納，資金就會流入房地產與股市等虛擬市場，這是不以人的意志為轉移。而如果要擠壓房地產市場，就存在債務危機爆發的可能性。
可以預見的是，房地產在資本的貪婪與恐懼中，在預期明確的少數城市，還會上升。
(責任編輯：UF020)
原標題：葉檀：樓市銷售上升緣於貨幣恐慌房貸信用貸款缺錢急用哪裡汽車貸款與貪婪
新聞來源http://business.sohu.com/20151023/n423949931.shtml
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